Verhuur monumentaal vastgoed

Wonen in een monument betekent wonen in geschiedenis. De woning heeft een eigen verhaal en historische waarde welke behouden dienen te blijven. Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. Indien de overheid besluit om een gebouw aan te wijzen als monument, kent het object vanaf dat moment juridische bescherming.

Wat houdt deze juridische bescherming eigenlijk in? Welke juridische rechten en plichten heeft een vastgoed monumenteneigenaar als verhuurder van een woning? En, hoe verhouden deze zich tot de huurverhoging in de praktijk?

Eigendom wordt omschreven als het meest omvattende recht dat een persoon op een goed kan hebben.[1] Het eigendomsrecht is een absoluut recht dat tegenover iedereen kan worden gehandhaafd. Goederen zijn de bestanddelen waaruit het actief van een vermogen is opgebouwd.[2] Het begrip goederen bestaat uit twee categorieën: tastbare stoffelijke objecten (zaken) en niet stoffelijke en niet tastbare zaken (vermogensrechten).[3] In hoeverre een volledig en onbeperkte beschikkingsbevoegdheid reikt, hangt af van het voorwerp waarop het eigendomsrecht rust. Zo zal de eigenaar van een auto in beginsel het recht hebben om deze te verkopen, op te knappen of te verwaarlozen. Voor een eigenaar van een monumentale woning is dit eigendomsrecht anders.

Een eigenaar van een monumentale woning staat onder druk door de ‘vermaatschappelijking’ van eigendom.[4] Op grond van verschillende maatschappelijke overwegingen is het eigendomsrecht voor een eigenaar van een monumentale woning in zijn vrije beschikkingen beperkt.[5] Dit komt voort uit het feit dat de uiterlijke kenmerken van een woning niet alleen voor de eigenaar zelf van belang zijn, maar worden gezien als een zaak van algemeen belang. De eigenaar dient rekening te houden met de invloed die de eigendomsuitoefening op derden heeft.[6] Het eigendomsrecht is daardoor beperkt en kan alleen worden uitgeoefend in overleg met de daartoe bevoegde instanties.

Een vastgoedmonumenteigenaar als verhuurder van een monumentale woning heeft andere rechten en plichten dan wanneer de woning geen monumentale status heeft. De woning behoort tot de één procent monumentale woningen van de totale woningbouw in Nederland, een speciaal object welke niet voor niets is aangewezen als monument.

Wat betekent het om monumenteneigenaar als verhuurder te zijn van zo’n unieke woning? Onderstaand de vier belangrijkste punten waarover wij u meer kunnen vertellen:

  1. De bestemming

U dient rekening te houden met de bestemming in wezen. In de rechtspraak wordt er steeds zwaarder getild aan de afweging tussen enerzijds het overnamebelang bij aanwijzing van een monument tegenover anderzijds het financiële belang van de eigenaar. Niet de eigenaar, maar de vergunningverlenende instantie heeft het laatste woord over de bestemming.

  1. Onderhoud

Wanneer een woning een monumentale status heeft en is opgenomen in het monumentenregister gelden er speciale regels voor het uitvoeren van onderhoud, tegenwoordig ook wel de instandhoudingsplicht genoemd.

  1. Subsidie

Rijksmonument

De overheid stimuleert het uitvoeren van sober, doelmatig en technisch noodzakelijk onderhoud van rijksmonumenten door middel van subsidie.[7] De subsidie is een tegemoetkoming in de kosten voor het onderhoud van het rijksmonument. Opvallend is dat er voor monumenteneigenaren van een woonhuis een andere regeling bestaat dan voor de eigenaren van overige onroerende monumenten, zoals een kerk.[8] De eigenaren van de overige monumenten kunnen voor planmatig onderhoud subsidie aanvragen dankzij de Subsidieregeling instandhouding monumenten welke per 2017 rechtstreeks gebaseerd is op de Erfgoedwet. Deze subsidie wordt gegeven voor een periode van zes jaar en bedraagt over de totaalsom een maximum subsidiepercentage van 60 procent.

Gemeentelijk monument

De vastgoedeigenaar van een gemeentelijk monument komt daarentegen niet in aanmerking voor een instandhoudingssubsidie. Het is per gemeente afhankelijk waarop de vastgoedeigenaar van een gemeentelijk monument recht heeft.

  1. Huurverhoging

Bij rijksmonumentenwoningen die zijn aangewezen in het monumentenregister wordt er door de Huurcommissie in de praktijk al snel de 50 punten toeslag toegewezen.[9] Bij de rijksmonumenten stijgt de huurprijs dus wegens het aanbieden van een bijzondere woning.

De Huurcommissie hanteert bij een gemeentelijk monument een toeslag van 15 procent. Echter zijn er strengere vereisten voor het toewijzen van de 15 procent toeslag. Enkel de status van gemeentelijk monument in het monumentenregister is niet voldoende. Een garantie dat de verhuurder een bijzondere woning aanbiedt is zeker, echter is de garantie op huurverhoging dat niet. Om in aanmerking te komen voor de toeslag van 15 procent voor een gemeentelijk monument staat voorop dat de verhuurder dient aan te tonen dat noodzakelijke investeringen zijn gedaan voor de instandhouding van de monumentale waarde van het pand.

 

PS. Wist u dat de Vereniging Rechtshulp en Bemiddeling zich ook bevindt in een van de monumentale panden van Utrecht? Heeft u juridische vraagstukken met betrekking tot de verhuur/ huur van een monumentaal pand? Neem dan contact met ons op via de website en kom gerust een keer langs voor een goed gesprek en een kop koffie!

 

[1] Artikel 5:1 lid 1 BW

[2] Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/5

[3] Artikel 3:1 BW

[4] NTBR 2008/ 4, p. 149.

[5] Van Maanen 1987, p. 7.

[6] NTBR 2008/ 4, p. 149.

[7] Artikel 12 lid 1 sub d, Subsidieregeling instandhouding monumenten

[8] Artikel 12 lid 1 sub a, Subsidieregeling instandhouding monumenten

[9] Huurcommissie 1 december 2015, ZKN-2015-005234